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擬訂臺北市中正區南海段二小段49-5地號等34筆土地

都市更新事業計畫案

擬訂臺北市中正區南海段二小段49-5地號等34筆土地

都市更新權利變換計畫案（送件版）

一、基地基本資料

（一）案件申辦進度

1. 更新單元公告：中華民國100年7月11日

2. 辦理事業計畫公聽會：中華民國100年8月18日

3. 事業計畫申請報核：中華民國100年9月2日

4. 事業計畫公開展覽：中華民國102年2月18日至102年3月19日

5. 辦理事業計畫公辦公聽會：中華民國102年3月7日

6. 召開幹事會：中華民國102年05月17日

7. 召開審議會：中華民國102年12月23日

8. 召開聽證會：中華民國103年07月29日

9. 召開審議會：中華民國103年09月22日

10.事業計畫核定：中華民國103年12月24日

11. 辦理權利變換計畫公聽會：中華民國110年11月15日

12.權利變換計畫申請報核：中華民國111年2月25日

（二）法令依據

本案依據「都市更新條例」第19條、第29條及「臺北市都市更新自治條例」規定辦理。

二、權利變換地區範圍

（一）權利變換地區位置

本更新單元權利變換範圍位於臺北市中正區羅斯福路二段30巷以西、羅斯福路二段48巷以北、羅斯福路二段36巷以南及南昌路二段71巷以東（含南昌路二段71巷）所圍範圍，其中南昌路二段71巷為既成巷道，土地使用分區部分屬於商三特（原屬第二種商業區），部分屬於商三特（原屬第四種住宅區）。

（二）權利變換範圍總面積

本更新單元權利變換範圍包含臺北市中正區南海段二小段49-5、49-7、49-8、49-9、49-11、49-12、49-13、104、104-1、105-2、106、106-1、107、108、109、110、111、111-1、112、112-1、115、115-1、117、119、120、122、123、124、125、126、127、127-4、300-2、300-3地號34筆地號土地，土地面積共為1,485平方公尺。

三、實施者

（一）實施者：百利興設計股份有限公司

（二）信託機構：華南商業銀行股份有限公司

（三）選配原則

1.原土地持分較小的地主優先選更新後小坪數單位，以保障其更新後居住權。

2.原有店面的地主優先依照原位置選更新後店面單位，以保障其更新後的店面效益。

3.各位住戶如選配的價值未超過個人應分配價值，可領取差額價金，反之，如選配的價值超過個人應分配價值，需繳納差額價金。但因考量差額找補 不宜過大，也避免損及其他住戶權益，每位住戶選配住宅單元含車位總價 值不得超過個人應分配價值的一點二倍，但超過時得與實施者協商。

4.停車車位依住戶與實施者分配比例地下室各層車位，住戶可依各層住戶分配之車位，照住戶個人意願選配，同一位置有二人以上申請分配時，以公開抽籤方式分配之。

5.未達最小分配單元者可以和其他權利關係人之權利價值合併選配，依照都市更新權利變換實施辦法第十二條規定，更新前原土地或建築物如經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者，不得合併分配。

6.依照都市更新權利變換實施辦法第十一條規定，同一位置有二人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理。如住戶更新後應分配價值可分配一戶， 未於規定期限內提出申請者，以公開抽籤方式分配之。

四、更新前權利關係人名冊

（一）更新前土地所有權人名冊

本權利變換範圍同更新單元範圍內，包含中正區南海段二小段49-5地號等34筆土地，土地面積共計1,485㎡，共有48位土地所有權人。公有土地面積為241㎡，佔更新單元範圍總土地面積16.23％，公有土地地所有權人共有2位;另私有土地面積為1,244㎡，佔更新單元範圍總土地面積83.77％，私有土地所有權人數共46人。

（二）更新前合法建築物所有權人名冊

本更新單元範圍內有38筆建號，面積共計3,572.83㎡，皆為私有，私有合法建築物所有權人數為36人。

（三）占有他人土地之舊違章建築戶名冊

本更新單元範圍內共有三戶占有他人土地之舊違章建築戶皆以現地安置方式處理，包括南昌路二段71巷10弄6號及臨8號（1~4樓）、羅斯福路二段48巷10號（1~2樓）及南昌路二段71巷2號（1樓）。

五、更新後土地使用及建築計畫

請參考本案都市更新事業計畫網頁內容

六、土地改良物拆遷補償費

請參考本案都市更新事業計畫網頁內容

七、舊違章建築戶處理方案

（一）非占有他人土地舊有違章建築處理方案

1.本案非占有他人土地舊有違章建築以合理現金補償方式供該住戶自行搬遷，並依據「臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例（99年6月）」第七條之規定，舊有違章建築按合法建築物重建價格百分之八十五計算拆遷補償費用，既存違章建築三層樓以下之各層拆除面積在一百六十五平方公尺以內之部分，按合法建築物重建價格百分之七十計算拆遷補償費用。

2.非占有他人土地舊有違章建築戶拆遷補償面積及費用。

3.拆遷補償費發放時程

本都市更新單元土地改良物拆遷補償費之發放，依據「都市更新條例權利變換實施辦法」第20條規定，於權利變換計畫公告實施後10日內通知該建物所有權人領取，並於權利變換計畫核定發布日起15日內發放完畢。逾期未領補償金者依法辦理提存。有下列情形之一者，實施者得將拆遷補償費金額提存：

（1）應受補償人拒絕受領或不能受領（如違章建築物所有人無意提供須檢附違章建築物所有人之證明文件或該違章建築物因物權糾紛無法確認其所有權人）。

（2）應受補償人所在地不明者。

（二）占有他人土地舊有違章建築處理方案

1.本案占有他人土地舊有違章建築以現地安置方式處理。

2.安置面積

依據「臺北市都市更新自治條例」第19條第2項第6款規定，實施者為現地安置基地內舊違章建築戶所需樓地板面積，以各戶現況測量面積為準，且各戶申請面積不得超過本地區樓地板面積平均水準93.9㎡。

3.應負擔費用

本案更新事業實施費用（不含銷售管理費及風險管理費）為1,134,578,315元，樓地板面積12,865.25㎡，平均更新實施費用單價約為65,640元/㎡。依本案拆遷安置計畫，申請現地安置全部面積為206.38㎡，全部現地安置戶共需支付13,546,686元。

4.現地安置戶可分配之權利價值

（1）現地安置戶可申請分配價值=[申請安置面積×二樓以上平均單價]－應負擔費用

（2）二樓以上平均單價依領銜之鑑價機構查估後所評定之更新後價格為918,447元/坪。

（3）全部現地安置戶可申請分配價值= 43,791,960元。

占有他人土地舊違章建築戶可分配之權利價值

八、權利變換所需費用

（一）成本說明

本計畫都市更新單元相關成本項目編列方式和標準依臺北市「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列標準」提列。

（二）更新事業實施經費

1.本案權利變換地區範圍實施費用總額為1,141,151,917元，扣除現地安置戶應負擔費用13,546,686元後，計1,127,605,231元。

2.本案更新後總產權面積(含陽台)為3,358.41坪，扣除現地安置戶應安置產權面積(含陽台)62.43坪後，計3,295.98坪。平均更新實施成本單價216,990元/坪。

3.本案總實施成本為由實施者百利興設計股份有限公司以提供資金方式參與，並由更新單元內的土地所有權人按其權利價值比例分攤共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付予實施者。

九、更新前後權利價值鑑價

都市更新權利變換實施辦法第6條規定，權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之。

本案茲委託三家鑑價機構，包括巨秉不動產估價師聯合事務所、戴德梁行不動產估價師事務所及麗業不動產估價師聯合事務所，依據「不動產鑑價技術規則」，分別進行本案更新前後權利價值之查鑑工作。

（一）評價基準日：以民國110年8月31日為評價基準日

（二）鑑價結果比較.

三家鑑價機構鑑價結果比較表

（三）鑑價結果選定

依據三家以上專業估價者之估價結果，因巨秉不動產估價師聯合事務所評定更新前土地權利價值最高及更新後權利價值最高，且土地所有權人應分配權利價值最高，故以巨秉不動產估價師聯合事務所為評定依據。

（四）更新前後鑑價結果

1.更新前鑑價結果

更新前各土地權利價值表

更新前各土地所有權人權利價值表

更新前各權利變換關係人權利價值表

2.更新後鑑價結果

本案更新後店面單元價值為234,220,875元，住宅單元價值為2,445,200,029元，停車位價值為211,200,000元。

更新後各分配單元價值表

更新後停車位價值表

十、共同負擔

（一）費用負擔總額

本案權利變換地區範圍實施經費總額為1,141,151,917元，扣除現地安置戶應負擔費用13,546,686元後，費用負擔總額計1,127,605,231元。

（二）更新後應分配價值

本案更新後應分配土地及建築物總價值為3,419,205,842元，扣除現地安置戶安置價值57,338,646元後，應分配總價值計3,361,867,196元。

（三）平均費用負擔比例

＝費用負擔÷更新後總價值×100% ＝ （1,127,605,231/3,361,867,196）×100%＝33.54%

十一、更新後分配面積及位置

更新後土地及建築物單元面積表

更新後法定及自設停車位清冊

十二、不參與分配名冊

（一）未達最小分配面積，不能參與權利變換分配者

依「臺北市都市更新自治條例」第11條規定，權利變換之最小建築單元面積，扣除公用部分、雨遮、露台及陽台面積後不得小於46 平方公尺，本案更新後最小分配單元為4F-D，單元價值25,673,700 元，主建物面積59.53 ㎡。 扣除折價抵付之共同負擔後，應分配價值未達最小分配單元者共計有中華 民國/財政部國有財產署、周秀融、簡美珠、簡淑芬、簡淑真、簡嫚?等6人。

1.中華民國/財政部國有財產署、周秀融等 2 人依權利變換實施辦法第 7-1 及7-2 條，領取更新前補償金，並依未來核定發布實施之權利變換計畫數據為計算基準。

2.簡美珠、簡淑芬、簡淑真、簡嫚?等 4 人願意參與本案權利變換，已與實施者協議領取更新後權利金，並依未來核定發布實施之權利變換計畫數據為計算基準。

因本案國有土地（財政部國有財產署）之權利價值17,981,295元，未達最小分配面積單元價值，故實施者擬以現金補償之。

（二）不願參與權利變換分配，而領取現金補償者

本案無不願參與權利變換分配者。

1.現金補償金額計算

本案不能及不願參與權利變換之土地所有權人名單及其現金補償額度詳下 表所列。

2.實際發放金額

補償金實際發放金額應扣除土地增值稅及欠稅、代為清償費用。

3.補償費用發放時間

本案將依權利變換實施辦法規定由實施者於權利變換計畫發布實施之日起 2 個月內，通知受補償人於通知之日起 30 日內領取，逾期不領者，依法提存。

十三、土地及建築物分配清冊

土地及建築物分配清冊（土地所有權人及權利變換關係人）

土地及建築物分配清冊（實施者）

十五、實施進度

十六、其他應表明事項

（一）本案已設置專屬網站（網址http://www.buylic.com.tw/）載明相關內容。

（二）本案更新服務處連絡地址臺北市信義區松隆路102號14樓，電話（02）2756-6667，聯絡人許書銘。